房屋质量瑕疵索赔

房屋质量瑕疵属于《合同法》中关于买卖合同中出卖人应当履行标的物的瑕疵担担保义务中的物的瑕疵。瑕疵担保义务的基本内容是,出卖人应当保证其对出卖的标的物具有完全的所有权,同时,出卖的标的物必须符合法律规定或合同约定的品质,当出卖人交付的标的物的所有权归属或品质有问题,则其应当承担该瑕疵的担保责任。

物的瑕疵担保责任成立应满足以下条件:

一、物的瑕疵在标的物交付时是存在的。因此,该物在交付后,买受人发现有质量瑕疵,其应当承担在物交付时就已经存在瑕疵的举证责任。

二、买受人为善意且无重大过失。即买受人是不明知物有瑕疵或非因重大过失而不知有瑕疵。但如果是以下情形,即使买受人明知或有重大过失不知,也不得免除出卖人的瑕疵担保责任:



  • 出卖人保证无瑕疵;

  • 出卖人故意不告知标的物的瑕疵;

  • 买受人在质量异议期间提出标的物有瑕疵;


买受人受领标的物后进行验收是其义务,如在法定或约定的期限内未提出瑕疵,买受人原则上不得主张物的瑕疵担保责任。

关于质量瑕疵标准问题,应根据《合同法》第61条、第62条规定评价。

对房屋质量瑕疵的处理,应遵行公平合理原则,如果瑕疵很小就可以用修理的责任方式,而不是非要重作或退房。合同如未对质量瑕疵问题进行约定,可以分别情况予以处理:

一、对比较明显的或已知的质量瑕疵。买受人在接房时,应当行使自己的注意义务,对房屋的质量进行必要的检验,凡是通过一般验收就能够发现的显而易见的瑕疵,就是明显的质量瑕疵。该种瑕疵买受人应当在接房时提出,如果在接房时买受人没有及时提出该明显的瑕疵,接房后出卖人可以不负责任,应由买受人自己维修。另外,如买卖双方在订立合同时买受人已知有瑕疵的,除有特别约定外,出卖人不再负责。

二、隐蔽质量瑕疵的处理。需要经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的,买受人向出卖人提出,出卖人应当承担责任。

三、隐瞒质量瑕疵的处理。为出卖人已知而故意隐瞒较严重的房屋质量瑕疵。出卖人应承担相应民事责任。对出卖人承担的瑕疵担保责任,买受人可以请求减少价金、修理、更换或解除合同及损害赔偿。合同解除权的行使应当在法定或约定的期间行使,否则即丧失解除权。解除合同后显失公平的,如标的物瑕疵不影响使用、在标的物尚可使用情形下解除后不便再出卖或解除合同给出卖人造成的损失较标的物瑕疵给买受人造成的损失更大时,不得解除合同,买受人只得寻求其它救济途径,如减少价金、修复部份更换等。

房屋质量瑕疵包括哪些范围?除了地基基础与房屋主体结构的问题外,根据《建筑法》第62条规定,参照:二○○○年实施《房屋建筑工程质量保修办法》有以下情形:

一、屋面防水工程。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

二、其它土建工程,一般包括地面、楼面工程、门窗工程等。如地板空鼓、开裂、起沙,墙皮、瓷砖、油漆等饰物脱落,厕所、厨房、盥洗室地面泛水、积水,阳台积水漏水等。

三、供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。

交付的房屋出现质量问题,可依以下意见参考:

一、房屋质量问题严重影响正常居住使用的。可解除合同并要求赔偿损失。起诉后,开发商会申请追加设计方与施工方为诉讼第三人,根据问题产生的原因具体分配责任。

二、房屋质量问题未严重影响正常居住使用的。出卖人承担修复责任,出卖人拒绝修复或在合理期间未修复的,买受人可自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的损失等,由出卖人承担。

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