房屋买卖中房屋主体不合格的法律责任


房屋质量合格的交付是法定的义务,如果质量不合格就要承担相应的法律责任。《建筑法》61条规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用,未经验收或验收不合格的,不得交付使用。
导致房屋质量问题产生的原因,可能是多样的,设计、勘察、施工都有可能导致。因此,国家对建筑质量的法律法规、技术标准、设计规范等均作了明确规定。
竣工验收,指建筑工程全部建成后,为检查工程质量而进行的一项工作程序,也是建设过程中的最后一道程序,全面检查设计要求和质量的重要环节,是建筑物转入使用的一个重要的标志和必备程序。
否认是新建、扩建、改建的工程项目及技术改造项目一律要经过工程验收,方可交付使用。
交付使用的建筑物必须符合《建筑法》的要求。工程竣工验收可分为初步验收和正式验收两个阶段,大、中型和比较复杂的工程应先进行初验,然后进行全部项目验收;小型、简单的建设项目,可以一次性进行全部建设工程验收。
验收合格才表明工程是按照工程合同的规定履行了合同义务。没有经过验收的建设工程,是未完成的工程,因为没有其完工的证明。
本条所称房屋质量不合格,应包括:
  • 房屋未经验收;
  • 房屋经验收不合格;
  • 房屋交付使用后,经核验质量确属不合格。
对“房屋主体结构质量不合格”的理解。应包含地上主体工程涉及部分,也包含地下地基部分。《建筑法》61(2)规定“建筑物在合理使用寿命内,必须确保地基基础工程和主体结构质量。”建筑工程的地基基础和主体结构的质量是政府质量监督的重要内容,是建设单位或监理单位检查的重点,为保证建筑工程质量,国家制定了一系列技术标准和管理标准如《建筑工程质量检验评定统一标准》、《建筑安装工程施工及验收规范》等。

建筑物的合法使用寿命即设计年限,是指建筑物的设计单位按设计的建筑物的地基基础和主体结构形式、施工方式和工艺等技术条件所确定的保证该建筑物正常使用的最低年限。
合理使用寿命,我国无统一规定。具体建筑物的合理使用年限,要根据建筑物的使用功能、所处的自然环境等因素而定。由有关技术部门评定,根据《民用建筑设计通则(GB50352-2005)》规定民用建筑的设计使用年限:

设计使用年限(年)建筑物类型
5临时性建筑
25易于替换结构构件的建筑
50普通建筑和构筑物
100纪念性建筑和特别重要的建筑

对于地基和主体结构发生质量缺陷,是否在合理使用寿命内引起争议的,应首先确定该建筑物的合理使用寿命,已有确定年限的,以该年限为准,无确定年限的由原设计单位或有权确认的部门确定。

出卖人交付不合格房屋,买受人可的救济措施:

一、实际履行

也称作继续履行,是合同一方当事人按合同约定履行的义务,要求履行合同是一方的请求权利,对方不得以支付违约金或赔偿金的方式代替履行的义务。《合同法》条111条规定:一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。要求继续履行应满足以下条件:
  • 有违约行为存在;
  • 守约方向法院提出要求继续履行合同的请求;
  • 要求履行的合同标的物是无法替代之物;
  • 守约方在不违背合同本身的性质和法律的条件下才可以选择实际履行;
  • 违约方必须能够继续履行。
二、解除合同

解除合同是严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意合同。一般解除合同的前提是对方存在根本违约。《合同法》第93-97条规定了合同解除的要件。
《合同法》第95条规定,解除权的行使是一种除斥期间,无论是协商、约定、法定解除都必须在除斥期间行使,否则即丧失解除权。

合同解除后,尚未履行的部分不再履行,已经履行的部分,可以维持其状态不变。

合同解除后不影响合同中结算和清理条款的效力。结算条款:指当事人双方关于各项经济往来收支的结算办法的约定,当事人在合同中事先约定了具体的结算方式的,应从其约定。清理条款:是当事人双方关于解决或处理他们之间债权债务关系的约定。

三、违约金及损害赔偿

1、违约金种类:

法定违约金:批法律预先规定,并不以当事人的约定而改变的,违约行为发生后由违约方向对方支付一定数额或按比例支付的违约金。当事人约定违约金与法定违约金冲突的,约定违约金无效。

约定违约金:指由合同当事人在合同中或成立后,就违约金的数额或比率以及支付条件等做出预先约定。

2、损害赔偿适用条件:

违约行为、损害事实以及违约行为与损害事实之间有因果关系。并遵循以下原则:

完全赔偿原则各自负责原则
应当预见规则:即不得超过违反合同一方订立合同时应当预见的因违反合同可能造成的损失过失减扣原则:即受害人对损失的发生或扩大有过失的,违约方的赔偿责任应当依受害人的过失予以相应扣除,直至为零
减轻损失的原则:一方违约后,对方应当采取措施防止损失扩大,否则因没及时采取措施而导致的扩大损失,不得请求赔偿损益相抵原则:指受害人基于导致损失发生的原因而获得利益的,请求的赔偿额应当扣除所获得的利益

四、违约侵权责任

如果一方违约行为同时构成侵权行为的,则会发生违约请求权与侵权责任请求权的竞合。此时,权利人就可在这两种请求权中进行选择,要么违约责任要么侵权责任。

如果在责任竞合的情况下,当事人约定,只能选择违约责任而不能选择侵权责任的,原则上可依当事人的约定,但一方因故意或重大过失造成另一方遭受人身伤害或死亡的,应承担侵权责任,当事人约定不得免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任。

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