记违章建筑房屋租赁纠纷两审过程

时间如流水趟过,它没有声音与痕迹,在它无音巨浪的推送淘渌下,成长、变大、了结。

2013年7月的样子接手的一个案子,到今年10月份接到二审判决,时间算是漫长,经历了两审,最终算是理想收束。

原告是一个集体老企业,濒临破产。那时的企业有很多房产很正常,东一点西一处,他们据说就靠收一些房租维持企业基本运营,实际上没有什么业务可做,但是企业有一大批即将退休的老职工,一退休就要发一大笔钱。当事人找到我,说他们有一处房产在80年代被拆迁后一直没有得到相应的补偿款,当初拆迁的时候给安排了一处临时处所,原告也一直在使用,期间多次将这个临时处所承包租赁给他人使用。现在20多年过去了,拆迁补偿款的事情是不能再拖下去了。于是找到本人,要求打一场租赁返还的官司,即要求现在占有临时处所的人离开,收回当时安置的临时处所,并交还给当地房管局。

我们对案件情况做了一个整体分析评估:80年代原告房屋被拆迁时的拆迁单位现在已经不复存在,但是能找到愿意承担此事的拆迁人,经过原告多次上访,现在地方房管局已经表态只要将当时安置的临时处所交还出来就可以补偿拆迁款80余万。而现在占有临时处所的人一直不愿意搬走,曾经在09年综合行政执法局意欲收回该临时房屋,也未果。我们认为,原告的根本目的是要获得拆迁补偿款,而承担这个补偿责任的主体是继受当时拆迁安置责任的单位,这个单位初步分析应当归入政府相关部门。所以如果直接针对源头,那么就要打一场行政诉讼官司,民告官这个社会现实困境有待进一步商榷。另外,通过当事人与相关政府部门沟通及多次上访已得到相关部门明确表态,即得到补偿款的条件是原告归还目前的临时处所。那么是直接与相关部门打行政官司呢,还是按照目前当事人给透露的情况,通过民事诉讼收回现被占用的临时处所?这个问题其实在二审开始的时候,我思考得比一审更多。因为在一审之前,虽然也考虑到行政诉讼,但是为了避免直接硬碰硬,本不打算不走行政诉讼。同时也考虑到在此案中,通过民事诉讼是可以解决问题,并且不可预测的因素会更少。于是我们确定了诉讼的大方向。

在考虑民事诉讼请求的设计之前,本来我们有一次几乎想放弃继续进行下去,因为在我一个同事拿回来的材料中我没有看到一个关键的证据材料,即证明当时原告房屋被拆迁的证明,因为一切纠纷都源自于这个证明。于是我到了原告的单位,要求他们把这个资料拿出来给我看,当时原告找的半天,找到了一份该证据材料的复印件,并说原件是他们锁在银行的保险柜里,只有明天才能拿到。原来原告虽然是老职工,但是工作态度谨慎,知道这个东西就是关键的关键,所以并不放在自己公司,而是专门放在银行。

然后,他又向我介绍这个纠纷的详细情况。在2006年时,也就是我们这次准备起诉的请求,当时就已经委托另外一家律师事务所办理,但是最终结果是调解结案,并未对相关事实进行认定,结果是由被告继续承租三年,但是相关拆迁赔偿款就一直得不到补偿。期满之后承租的被告却不愿意退出房屋,理由是要拿出30万补偿给他,原告方当然不同意。

我们把所有的材料汇总起来,包括上一次庭审中的所有材料,进行阅读,从中找到对我们有利的一些证词。因为原房屋是在80年代被拆迁,为了弄清当时的拆迁政策对过渡的安排及补偿相关规定,我上网查了很久,网络上能查到最早的拆迁规定是九几年的,始终找不到84年的拆迁的相关规定,但是当事人提供给我的一份针对于当时的拆迁政策文件却明确指出是依据84年的规定来处理拆迁。后来我想到恐怕只有在历史档案馆才找得到了。于是,我和同事一同到了重庆档案馆,报出案号及名称,终于让给找到了。

在档案馆的时候,有两个人印象较深,一个看长相应该是印度或者埃及人,年纪不很大,胡子满脸,坐在安静的桌子边,手上拿着一只笔,旁边放着一本泛黄的书,在那里一笔一画的抄什么,我们去的时候正好快要下班,就见他很有礼貌的将借阅的资料还给管理员,并说一句,“谢谢,明天见。”另外一个是中年男子,坐在靠边的一张桌子上,旁边摆了一排资料,已经拉了下班铃声了,他还是一动不动的,就有一个管理员过去催促他要下班了,并问他是哪里的,下班了也不走。他说“我是纪检委的。”当时我心想,纪检委的人办事还是很讲根据的,估计是查哪个的老底子来了。

在一审的时候,对于涉案房屋的真正有权占有的人,是我们研究的重点,虽然最高人民法院关于租赁合同纠纷的司法解释有对此情况的解释说明:


《最高人民法院关于租赁合同纠纷的司法解释》第3条第一款:“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。”


根据上述表示,似乎适用该司法解释的条件是,临时建筑应当是由本人所建,而本案的临时房屋的来源却是由于拆迁方给的。翻阅相关的释义书籍也没有找到能够匹配本案的理由,但是该条司法解释是本案处理的关键依据,因此结合案情的特殊实际情况,我们反复分析,最终还是要找出一个适用此解释的合理理由。

另外一个争议的焦点是:如何确认该临时房屋的占有利益的归属问题,其实这个问题在一审的时候虽然双方的代理人都提到过,但是在判决书的分析中并没有对此问题进行深入的剖析,而在二审的时候却被重点提出,这个问题我从一开始就预料到,迟早都是争议焦点。在二审时对方代理人强调的也主要是房屋占有利益归属问题。而法官却对案件是否可以处理给我们抛出一个难题。也就是说,这种违章建筑,是不是该由法院来管,其实法院是有争议的,也许是出于调解的考虑。对于原告来说,房屋不可能不收回,一旦收不加,意味着80万的拆迁补偿款就不能顺利到手,而向对方让步也不可能承诺给到对方30万。

在审理过程中,意思我们应该是阐述清楚了,对于房屋占有利益的归属,我们从房屋原始来源进行分析,对于是否可以适用民事诉讼程序,我们根据最高人民法院关于租赁纠纷司法解释入手,进行反推。

最终结果是二审维持原判,支持了原告的诉讼请求。



其实,这一个纠纷之所以存在,实在是由政府相关当局推卸责任所致。理由如下:政府把本应补偿给原告的款项不给,除非返还涉案房屋,而涉案房屋本身属于违章建筑,就应该由综合行政执法局依法拆迁,但是可能也是考虑到被告的阻拦如果强拆,会造成恶劣的影响,造成2009年时只被拆迁一半。然后,就把拆迁违章建筑的责任推到原告身上,意欲让原告通过司法程序,由法院去拆。现在法院判决了,估计执行过程中并不会顺利的。

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