商品房逾期交房逾期办证纠纷顺利为当事人全额索赔
基本案情
蒋伟（化名）与其妻及子（原告）在重庆市南岸区某小区向重庆银港房地产开发公司（化名，，被告、以下简称“开发商”）购买一层商住两用商品房，房屋套数为15套，总价高达800余万元，买卖双方签订了重庆市商品房买卖合同，合同中详细约定了商品房交房日期，办理产权证日期以及相关的违约责任。届至合同约定交房日期，房屋开发商并未按约与蒋伟办理房屋交房手续，逾期天数达245日。在合同约定的办理产权证的日期，开发商仍未按约如期为蒋伟办理房屋产权证，逾期天数达88天。
之后蒋伟与开发商进行过多轮谈判交涉，开发商虽愿意支付违约金，但要求蒋伟放弃部分违约金，并且要求延长办证期限。另一方面，开发商则说，其根本不存在违约行为，理由有，一关于办证事宜，开发商并未违反相关法律法规规定的办证期限，二由于政府的城市规划变更导致办理产权证迟延，这是不可抗力因素，因此开发商并不存在违反合同的约定。
双方谈崩，蒋伟找到法律派律师，要本律师为其打官司，索赔违约金。
法律依据
《合同法》相关规定
《城市房地产管理法（2007年修正）》第五章 房地产权属登记管理第六十一条
《商品房销售管理办法》第五章 交付 第三十四条
《城市商品房预售管理办法》第十二条
《城市房地产开发经营管理条例》国务院令[1998]第248号第三十三条
《城市房屋权属登记管理办法》第十六条
《最高院商品房买卖合同司法解释》第十八条
律师攻略
1、明确诉讼请求项目，计算诉讼请求金额，做到有凭有据，实事求是。
a)请求有两项，一为逾期交房违约金，二为逾期办理产权证违约金。逾期交房违约金的计算相当清楚，根据合同约定的最后交付日期及实际交付日期确定。逾期办证日期就相对复杂，对于逾期办证，并不是只要超过合同约定或法律规定的日期就可以一直计算下去，商品房产权办理要根据其办理的流程具体分析的。一般来说开发商办理了预售许可证后，首先要办理初始登记，即大产权证，然后才可能办理分户产权证，即小产权证。因此计算逾期办证的逾期时间，应当从合同约定之日起计算至大产权证办理完毕，并向房产登记机构申请办理小产权证之日止，标准则以申请办理小产权证的房管局的受理通知单为凭。
b)针对该情况，本律师做相应的取证工作，去房管局调查涉案房屋的小产权证办理情况，明确逾期办证的期限。而逾期交房与逾期办证的违约金总额高达80余万元。
2、站在被告的角度考虑，做到知己知彼。
打一个官司，诉讼的策略是结合案情事实与诉讼请求再寻找相关的法律法规依据，分析我们的诉讼请求相关的法律构成要件，哪些要件满足，哪些要件不满足，哪些要件是有争议的，条分缕析，各个要件要落实到实处。
a)作为一个合同来，首先是要生效，生效要件大的两方面来说，一是法定的，主要有《合同法》52条规定，二是约定情况，如附条件生效。本律师仔细分析了双方的买卖合同，其生效条件是满足的。
b)关于城市规划的变更导致合同不能按约履行的条件，本律师在重庆市相关官方网站查阅相关城市规划的信息，发现经过涉案房产的轻轨路线并未有规划路线变更的通知发布。另外，如果被告提出此抗辩，其必须提供书面的设计变更文件，根据事实情况的评估，我们认为其拿不出这方面的资料，结果其在诉讼过程中也没有提供相关资料证明因规划原因造成迟延交房与办证。
c)关于是否应当适用《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》中规定的90日的办证期限，本律师经过分析，根据民事合同的意思自治原则，应当适用合同中约定的，即60日的期限。
d)计算违约金的基数如何确定？
e)原告方是否有违约情况？
f)被告已经向原告支付的20万元，但未向原告交付银行卡及密码的行为如何认定？
g)涉案房屋的面积经测绘部门的计量，面积比合同约定的面积多，根据《最高院商品房买卖合同司法解释》的规定，原告应当向被告补足超过3%部分的房款，这部分房款如何解决？
办理结果
本律师经过大量的细致的工作，经过一审法院的审理，对于本律师提起的诉讼请求，80万元的违约金，法院全额支持了原告的请求。
