离婚未取得按揭房所有权一方的补偿数额计算


夫妻双方闹离婚,房子是大事情,结婚之前按揭一套房子,离婚之后该如何处理?
根据《婚姻法司法解释三》第十条的规定:
第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿

应注意以下几个问题:
一、该条只适用于一方婚前个人财产购买的不动产,指该方婚前单独签订合同,支付首付款并在银行贷款,产权登记于该方个人名下,婚后以夫妻共同财产还贷的情形。其他的情形不适用。

二、夫妻共同财产还贷,是指只要是在夫妻关系存续期间,除非夫妻双方有分别财产的约定或有对贷款房屋的特别约定,无论是通过什么支付渠道支出的还贷数额。婚姻法确定了夫妻缔结后的法定共同财产制度,只要是婚姻法第十七条中规定的财产还贷,即可认定为夫妻共同还贷。

三、因为这种房屋是个人财产与夫妻共同财产的综合体,婚姻法规定夫妻共同财产的分割,首先要进行协商,协商不成才由法院判决。

四、司法解释条文的表述为“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”,其言外之意,则法院也可以不将不动产判归产权登记方。比如婚前购房一方经济条件恶化,无力偿还离婚后需偿还的银行贷款,而另一方有能力偿还,为了避免银行行使抵押权导致房屋价值损失,另一方要求取得该房屋所有权的,法院应该支持。

该条规定的情况在适用中,必须考虑到房屋增值或贬值情形,如果当事人对房屋的现值可以通过协议达成统一则可,如果不能,应当综合考虑计算补偿数额。傅律师,查阅相关权威著作,对具体计算方式,作一个介绍:

首先,将贷款买房的各要素作设定:

项目单位数额
房屋合同价款A
首付款B
按揭贷款数C
利息总计D
贷款部分还款总计(贷款本金+利息)E
离婚时已还款数额(已还本金+利息)F
离婚时房屋评估价值G
如何计算:
  • 房屋需总共支付:A+D
  • 首付款占总房价比:B/(A+D)
  • 夫妻共同还贷占总房价比:F/ (A+D)
  • 如不考虑其他因素,判决房屋归婚前购房方所有,
  • 则对另一方补偿:G* F/ (A+D)/2
  • 剩余贷款:E-F。由原购房者继续还。

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