在限购政策下用虚假诉讼或证明达到房屋产权过户的风险

对于想投资投机房地产,保值增值资产,但是又受限购政策限制的情况,该如何办?重庆市的限购政策又是如何规定的?有些人打算以诉讼方式来过户房屋产权,这里面有什么法律风险?这些问题有必要进行梳理。


xiangou 在限购政策下用虚假诉讼或证明达到房屋产权过户的风险

一、国家限购政策规定


国家的限购政策如何?这个力度是很大的,根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》国办发〔2013〕17号的限购规定:
二、坚决抑制投机投资性购房

…限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。…

二、重庆市关于调控房市的规定


但是重庆市黄市长“上行下效,坚决执行”的实施细则却未提及如何进行限购:

《重庆市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》渝府办发〔2013〕77号,对于“坚决抑制投机投资性购房”的下效中的规定为:
五、发挥税收调节作用。抑制投资投机性购房,对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房,以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房征收房产税;对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

虽然重庆没有以快刀切断的方式明确提出限购规定,但是对于抑制投资投机的购房者要征收房产税。对于房产税的征收,是必须有配套措施的。在2011年1月28日《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》中的征收对象来看针对的都是有钱人,如有独栋商品房、新购高档住房者以及外地炒房人。

三、虚假诉讼风险几何?


首先,对房屋可以通过诉讼取得产权的法律依据

因为法院生效的判决书和调解书对于产权的确认,不受“限购令”的限制。

根据《物权法》第二十八条:
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

其次,房屋虚假诉讼的情形

虚假诉讼中取得房屋产权的四种途径:

该部分主要参考深圳市罗湖区法院的总结:规避深圳“限购令”催歪招虚假诉讼购房四种途径曝光

  1. 虚假买卖合同纠纷之诉。在现有政策的限制下,一方不具备购房资格,双方签订房屋买卖合同后,双方假装发生纠纷,在法院诉讼过程中卖方同意将涉案房产过户至买方名下,并达成调解协议。随后,本不具备购房资格的买方通过向法院申请强制执行的方式获取涉案房产的产权证明。

  2. 虚假确权纠纷之诉。房屋买方以第三方名义(通常系买方的亲朋好友)购房,待房产转移至第三方名下之后,再以第三方为被告向法院提起确权之诉,要求确认购房的实际出资人为房屋的所有权人。在得到法院确认其为房屋所有权人的判决书或调解书后,购房人到房屋登记部门变更产权登记,以获取房屋产权。

  3. 虚假债权债务纠纷之诉。房屋卖方收取买方的全额房款后,向买方出具虚假的欠条,买方遂以债权债务纠纷为由将卖方诉至法院。诉讼过程中,卖方假装无力偿还,买方要求以房抵债,卖方同意。随后买方凭法院的判决书或调解书变更产权登记,以获取房屋产权。

  4. 虚假赠与纠纷之诉。房屋卖方收取买方的全额房款后,向买方出具虚假的房产赠与合同,买方遂以赠与纠纷为由将卖方诉至法院,请求确认赠与合同有效并将房产过户至原告名下。随后买方凭法院的判决书或调解书变更产权登记,以获取房屋产权。


第三,虚假诉讼的法律风险

存在虚假诉讼时,直接导致的是双方的交易行为无效,一旦陷入纠纷中,隐性的时间与金钱成本也是无谓的浪费。另外,法院对于虚假诉讼还可以能行为人进行司法处罚及追究刑事责任

根据《民事诉讼法》第一百一十二条:
当事人之间恶意串通,企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的,人民法院应当驳回其请求,并根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

四、以假证明假离婚方式购买房屋的风险


以假离婚开假证明的方式购房,一般是为了规避贷款政策的限制,钻法律与政策的空子,但是这一方式在现实中存在风险极大,有时在利益诱惑面前,即使是最亲的关系也不值一提,极易造成家庭悲剧,难道真的是舍不得娃儿套不住儿狼么?当后悔来临时,已经是鞭长莫及了。

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