能否认定土地使用权出让合同部分无效部分有效

土地使用权出让合同效力是否可分

根据土地管理法第44条规定,建设占用耕地,应当办理农用地转用审批手续,然而在涉案土地使用权出让合同部分,经过审批、部分未经审批的情况下,其效力可否分的问题。双方存在争议,国土局认为,合同标的物宗地为不可分物,不适用量上的部分有效部分无效,公司认为涉案合同符合合同部分无效的情形,国土分局所称审批权上交是合同签订后发生的,审批权上交不影响合同效力。涉案合同的效力是否可分,取决于无效部分是否影响其余部分的效力,根据合同法理论,部分合同无效分为量上的无效和质上的无效。所谓量上的无效,是指某一合同条款中载明的数量超过国家规定的限制,超出部分无效,未超出部分有效。在一个合同条款中,既有有效部分,也有无效部分,划分效力的标准是以量来决定的;所谓质上的无效,是指某一一合同条款因违反法律规定导致该条款全部无效。无论量上无效还是质上的无效均不构成整个合同无效,因为,合同法的立法意图是尽量使合同有效,通常这种无效条款具有独立性和可分性,亦即独立于合同的其他有效部分并可与之分离。只有在合同的部分无效条款与其他条款具有不可分性或者合同目的违法或者其他条款的有效性对当事人没有实际意义无法实现合同目的等的特殊情况下,才能确认合同全部无效。比如,土地使用权出让合同约定某公司受让100亩土地用于建厂,签约后,政府仅批准了两亩根本无法实现进场计划,则应认定部分合同无效影响到其余部分的效力,从而认定全部合同无效,因为即使认定其他部分有效,合同目的也无法实现。本案中,合同条款部分无效,属于典型的量上的无效,即超过审批的84亩土地的部分无效,且与合同的其余部分可以分离,认定其余部分无效并不影响这84亩土地的出让的效力,所以不应当认定合同全部无效。

关于合同履行的实际程度与解除权行使问题

按照乾坤公司的看法,其已经按照合同约定履行了付款义务,自然应当取得批准的土地使用权,而土管所则认为乾坤公司没有付清款项,按照合同约定,土管所享有合同解除权。这里不妨分析一下,根据最高法院认定情况,公司还差将近100万元未付,也就意味着它付出了80%的应付款项,换句话说履行了大部分义务,按照合同履行的一般原则,只要履行义务有能力,也是诚信的,即应判定继续履行合同,而不是解除合同。如果为了解除合同,本案中实际还有一个更为恰当的理由,系青岛政府的规划,高新产业区向东北方向不再向崂山景区方向发展,为了保护自然文化遗产,改变城市的发展方向,是符合当前和长远利益的,即使本案合同要履行将土地使用权给公司,那么可能会存在政府二次征地的问题,也要由公司另行向政府申请其他地块的土地使用权,因而在本案中选择合同解除权行使的理由,不甚恰当,这在司法实践中应当引起重视。

关于无出票日期的银行转账支票效力的认定

这个问题是二审改变一审判决的关键,也是一审二审判决根本分歧所在,如果认定2003年3月26日公司向土管所交付的一张300万元的支票有效,公司就已经按期付清的84亩土地的使用权出让金,否则该公司就未按期付清,成就了解除合同的条件。一二审在认定该支票效力问题上存在分歧的原因在于,一审判决片面认可了土管所开具的,收到公司土地使用权出让金的收据,忽视了没有出票日期的支票的无效性质,认为是否填写出票日期,不影响支票的有效性,因此,一审认定该支票有效是错误的:第一,这样认定违反法律规定,根据票据法第85条规定,出票日期是支票的必要记载事项涉及支票使用期限的起算,无出票日期的支票为无效支票,通常支票上载明的有效限期为10日,从出票人注明的出票日期计算,如果没有出票日期,银行就无法确认自己的有效期限从而拒付;第二,认定无效支票有效,有损持票人的合法权益,导致判决结果不公,因为在法律上,银行是不能凭无效支票付款的;第三,实际上土管所并未取得该支票剩下的300万元款项,土管所出具的收款收据,仅证明其收到了一张300万元的银行转账支票,而非真正收到300万元土地使用权出让金。

关于300万元支票的使用问题。开出支票确实需要记载必须记载事项,时间,金额,付款名称,收款人等,不过实践中也常常可以看到空白支票,其目的是为了随时填写使用,灵活方便,把支票当成一种支付手段或者融资工具,根据票据法第85条第86条之规定,有些事项可以事后补记。就本案来说,不争事实是300万元并未进账,虽然土管所出具了收据,但其未收到该300万元确实属实,对此不能因为公司开出一张空白支票,就认定对方一定收到了该款项,由此累计公司还差近100万元未付,土管所便有了合同解除权,其实对于公司来说确实有些不公平,但如其及时足额付出款项,土管所无论如何也很难享有合同解除权,即使合同解除了,土管所代表青岛市政府也应给予其一定的经济补偿,而非官司彻底失败。
摘录自:《权威点评最高法院合同法指导案例》,主编吴庆宝,中国法制出版社。

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