买卖合同司解32:瑕疵担保责任减免特约之效力

法条内容:
  第三十二条  合同约定减轻或者免除出卖人对标的物的瑕疵担保责任,但出卖人故意或者因重大过失不告知买受人标的物的瑕疵,出卖人主张依约减轻或者免除瑕疵担保责任的,人民法院不予支持。

  本条解释涉及的情形是:买卖双方在订立合同时作出了免除瑕疵担保责任的特约,按照合同意思自治的原则,应尊茧这一约定;但在出卖人因故意或重大过失未告知买受人祝;的物瑕疵的情况下,上述免责特约是否仍然发生效力?我们认为,在出卖人明知标的物有瑕疵而故意或者因重大过失而不告知买受人时,属于隐瞒事实真相的欺诈行为,有悖诚实信用原则,所以各国法律通常都保护买受人的利益,不支持出卖人根据免贵特约减轻或免除责任。至于出卖人是否有欺诈的H的,买受人是否因出卖人未告知标的物的瑕疵而订立合同,在所不问。我围《合同法》对此虽然无明文,但亦应作同样解释。

  出卖人的过错包括故意与重大过失两类。出卖人故意不告知买受人标的物存在瑕疵,意味着出卖人明知标的物存在瑕疵。举例说明:出卖人生产、制造或者销售假冒伪劣商品,但却告知买受人其出售的商品符合质量标准,构成故意隐瞒标的物质量瑕疵;或者出卖人将标的物一物二卖,或将已设定抵押的标的物冉行出卖或设定担保,不告知买受人可能会有第三人向标的物主张权利的車实,构成故意隐瞒标的物权利瑕疵。这些情形下,由子出卖人有明确的瞒骗其至欺诈买受人之意图,不得依据买卖双方关于免除出卖人瑕疵担保责任约定主张免责,不仅符合合同法原则,而且与司法实践中的通行做法相一致。

  与出卖人故意不告知的情形不同,司法解释起草过程中,对于策大过失情形下是否应认可免除瑕疵担保责任的特约存在不同意见。反对的观点认为,出卖人故意不告知,导致的是买卖双方对标的物瑕疵状况了解程度不同,违背了诚实信用原则和公平原则;但出卖人因过失而不告知,其自身对于标的物的瑕疵状况往往是“应知而未知”,买卖双方对于标的物瑕疵状况的了解程度是相同的,难以认定出卖人有失诚实信用。举例说明:一宗土地的实际权利人委托拍卖人拍卖该宗土地,拍卖公告及竞买合同中载有土地商积,同时约定了该土地以现状拍卖,拍卖人不担保标的物的实际状况及瑕疵。拍得t地的竞买人发现土地面积与竞买合同的记载严重不符,经调査,拍卖人并非故意为之,而是出于疏忽大意,未对土地面积进行实际测萤与评估所致。在这种情形下,买受人主张拍卖人在核实拍卖标的物时存在重大过失,免除瑕疵担保责任的约定应归于无效,拍卖人承担违约责任:而拍卖人则抗辩称双方已经明确约定标的物以现状拍卖,免除其瑕疵担保责任,且拍卖人并非存心隐瞒事实,对于标的物瑕疵导致买受人的损失不应承担责任。对于这类情形,司法解释起草小组经研究认为,即使买卖双方对于免除出卖人瑕疵担保责任作出特约,但该特约并不排除双方在合同艏行过程中善尽义务、在能力所及的范围内着力保障合同之履行利益,如果将免除责任的特约当作尚方宝剑,则出卖人就有了充足的理由不再关注标的物状况,本来为了平衡买卖双方责任负担而作出的约定又会出现向相反方向失衡之危险。同样以上述拍卖土地的案例为证,如果拍卖人在核实拍卖标的物时存在重大过失,导致竞买人因标的物瑕疵而承受损失,而拍卖人仍能够以双方事先约定免除瑕疵担保责任为由免于承担责任,那么拍卖人将无需调査了解拍卖标的物的任何情形,竞买人只能自行接触和了解标的物,其结果必然是导致交易成本大幅增加以及诚信关系的破坏。综上所析,本条司法解释规定出卖人存在重大过失的,其免责主张不能得到支持。需要注意的是,此处的过失应限于重大过失,一般过失则不在此限。

  声明:本笔记是摘自《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》,奚晓明主编一书,内容并不齐全,原书还有大量案例供阅读,请大家购买正版阅读为佳。(点击上面链接回到本解释所有文章)

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